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- Statuts de loueur en meublé : quelles différences entre LMNP et LMP ? -

Les loueurs en meublé, qu'ils soient professionnels ou non, bénéficient d'avantages fiscaux pour leur investissement locatif meublé : découvrez-les !

Les statuts LMNP et LMP en résumé

- Principe : réaliser un investissement locatif meublé. Votre statut est défini suivant le montant de vos recettes locatives.
- Conditions : une déduction des charges qui vous garantit des revenus locatifs nets d'impôt.
- Avantages : le logement doit être loué meublé avec inscription au RCS pour le statut LMP.

LMNP ou LMP : des avantages fiscaux différents selon vos revenus locatifs

Les statuts de LMNP et LMP ouvrent droit à des avantages différents, calculés sur la base de vos revenus locatifs :
- Vous percevez moins de 23 000 euros par an de revenus locatifs ? Vous êtes alors considéré comme LMNP, loueur en meublé non professionnel. Ce statut vous permet de déduire l’intégralité de vos charges foncières (taxe foncière, charges d’entretien…) de votre revenu global. De plus, sous certaines conditions, vous pouvez prétendre à une réduction d’impôt sur le prix de revient de votre acquisition grâce à la déclinaison de ce dispositif : la loi Censi-Bouvard.
- Vous percevez plus de 23 000 euros par an ? Vous êtes alors considéré comme LMP, loueur en meublé professionnel. Tout comme le statut de LMNP, celui-ci vous permet de déduire de votre revenu global la totalité de vos charges foncières. Autre avantage du statut de LMP : vos héritiers bénéficient de droits de succession allégés. Enfin, si vous décidez de revendre le bien loué après 5 ans et que vos recettes locatives sont inférieures à 250 000 euros, vous êtes totalement exonéré de plus-value.

BON À SAVOIR
Si le statut de LMP présente de multiples avantages, il implique néanmoins certaines contraintes administratives, parmi lesquelles une inscription au Registre du Commerce et des Sociétés. De plus, vous devrez vous acquitter des obligations comptables et déclaratives des entreprises.

LMNP/LMP neuf ou ancien ?

Après avoir tranché entre LMNP et LMP vous devrez ensuite choisir entre neuf et ancien.
- Avec récupération de la TVA : les statuts LMNP/LMP dans le neuf

Le dispositif LMNP/LMP dans le neuf

Les statuts LMP (Loueur en Meublé Professionnel) et LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) vous permettent d’investir dans un logement indépendant ou une résidence locative meublée neuve tout en vous proposant une défiscalisation intéressante.

Les avantages des statuts LMP/LMNP dans le neuf

Récupération de la TVA
La TVA est récupérable pour les statuts LMP et LMNP en cas d’acquisition d’un logement neuf se situant dans une résidence : de tourisme et d’affaires, étudiante, dédiée aux seniors ou aux personnes dépendantes.

La remise des clés de votre logement neuf

Un bail commercial d’une durée de 9 ans minimum doit être signé avec l’exploitant de la résidence, et cette dernière doit offrir au moins 3 services para-hôteliers parmi les 4 suivants : accueil et gardiennage, entretien des parties privatives, petit-déjeuner et fourniture du linge de maison.
Cet avantage est exclusivement consenti pour l’achat dans le neuf, et n’est pas valable en cas d’investissement LMP/LMNP dans l’ancien.
Prise en charge de la gestion locative

Le bail commercial sécurise le versement de vos loyers et vous garantit une gestion locative complète : recherche du locataire, rédaction du bail, entretien des appartements…

Imputation du déficit foncier
- Pour le statut LMP, la déduction du déficit foncier (lorsque les charges de propriété sont supérieures aux loyers perçus) est possible sur l’ensemble des revenus.
- Pour le statut LMNP, les charges de propriété sont déduites des revenus locatifs, en plus des amortissements murs et mobiliers (sous le régime réel).
Amortissements mobiliers et immobiliers

Les amortissements mobiliers et immobiliers sont imputables sur le bénéfice d’exploitation, tant pour le statut LMP que pour le statut LMNP. Une réelle opportunité de défiscalisation des revenus locatifs qui rend l’investissement LMP et LMNP neuf particulièrement attractif.
Exonération de plus-value

Avec le dispositif LMP, votre bien immobilier est exonéré de plus-value professionnelle à l’issue de 5 ans d’activité locative. Dans le cadre du LMNP, l’exonération de plus-value relève du régime des particuliers.
Pas de contraintes de plafonds ou de zonage

Contrairement aux dispositifs Scellier ou Pinel, les régimes LMP ou LMNP ne sont pas soumis à des plafonds de loyers ou de ressources des locataires. Ils ne dépendent pas, non plus, d’un zonage particulier. Vous disposez donc d’une grande liberté dans le cadre de votre achat d’un bien neuf en LMP ou LMNP.
Constitution d’un patrimoine de valeur

Investir dans un logement locatif meublé sous le dispositif LMP ou LMNP vous permet également de vous constituer un patrimoine pérenne. Il est idéal pour compléter vos revenus, vous préparer une retraite plus sereine et protéger vos proches. Renseignez-vous sur les programmes LMNP/LMP !

Bon à savoir
Dans le cadre du statut LMNP, vous pouvez également bénéficier d’une réduction d’impôt supplémentaire. Connu sous le nom de Loi Censi-Bouvard, ce dispositif s’applique aux investissements locatifs meublés situés en résidence neuve de type : résidence étudiante, dédiée aux personnes âgées ou d’accueil et de soins agréés. La loi Censi-Bouvard permet de déduire 11% du prix de revient du bien immobilier directement de ses impôts. Cette réduction est répartie sur 9 ans.

Les conditions d'application du régime LMP/LMNP en résidence services

Les bénéficiaires : tout contribuable résidant en France peut profiter du dispositif LMP ou LMNP.
Logements concernés : le logement acquis doit impérativement se situer dans une résidence neuve :
- De tourisme ou d’affaires ;
- Étudiante ;
- Destinée aux seniors ;
- Accueillant des personnes dépendantes.
La résidence doit également proposer au moins 3 services hôteliers supplémentaires : accueil, fourniture du linge de maison, entretien des parties privatives, service du petit-déjeuner...
Un bail commercial d’une durée de 9 ans doit être mis en place avec un exploitant unique qui se chargera de la gestion et vous garantira le versement des loyers.
Régime d’imposition : les revenus locatifs devront être déclarés en BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux).
Statut LMP : jusqu’ici obligatoire, l’inscription au RCS (Registre du Commerce et des Sociétés) a été déclarée non obligatoire par le Conseil Constitutionnel début 2018. Les recettes locatives enregistrées par l’investisseur doivent être supérieures à 23 000 € et représenter plus de 50 % des revenus globaux du foyer fiscal.
Statut LMNP : il ne nécessite pas d’inscription au RCS. Toutefois, les recettes locatives de l’investisseur doivent être inférieures à 23 000 € et ne pas représenter plus de 50 % des revenus globaux.

- Sans récupération de la TVA : les statuts LMNP/LMP dans l'ancien

Le dispositif LMP/LMNP dans l'ancien

Les avantages des statuts LMP et LMNP ancien
En faisant l’acquisition d’un bien immobilier ancien, vous ne pouvez pas bénéficier de la récupération de la TVA. Toutefois, les statuts de Loueur en Meublé Professionnel ou de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMP/LMNP) offrent d’autres avantages, dont certains sont spécifiques à l’ancien.

Choisir son type de bail
- Bail commercial : si vous décidez d’investir dans un appartement situé en résidence avec services, il sera loué sous le régime du bail commercial. Il est établi entre vous et l’exploitant de la résidence pour une durée de 9 ans. Ce bail vous garantit le versement des loyers, même si le logement n’est pas loué temporairement. De plus, c’est l’exploitant qui sera en charge de sa gestion locative.
- Bail civil : si votre décision s’est portée sur l’acquisition d’un logement isolé dédié à la location meublée, vous le louerez sous le régime du bail civil. Ce bail est signé entre vous et votre locataire pour une durée de 12 mois renouvelables, qui peut être réduite à 9 mois dans le cas d’une location étudiante. Le montant du loyer pourra être réajusté à chaque renouvellement de bail.

Choisir le lieu de son appartement
Dans l’ancien, l’investisseur en LMP/LMNP est libre de choisir le lieu d’implantation de son appartement : proche d’une gare, proche des écoles, à proximité des commerces, etc. Il est en effet moins contraint par la localisation des programmes neufs de logements individuels ou résidences services.

Imputation du déficit foncier

- Pour le statut LMP La déduction du déficit foncier - c’est-à-dire lorsque les charges sont supérieures aux loyers perçus - du loueur professionnel est possible sans limitation, et sur l’ensemble de ses revenus.
- Pour le statut LMNP Dans le cadre du régime réel, les charges sont déductibles des revenus locatifs et reportables pendant 10 ans.
- Amortissements immobiliers et mobiliers L’amortissement immobilier en LMNP et LMP, tout comme l’amortissement mobilier, est imputable sur le bénéfice d’exploitation. C’est ce processus qui permet la défiscalisation des revenus locatifs de l’investisseur.
- Exonération de plus-value Le régime LMP permet de bénéficier d’une exonération de la plus-value professionnelle au bout de 5 ans de location. Pour le statut LMNP, l’exonération est soumise aux règles du régime des particuliers.
- Pas de contraintes de plafonds ou de zonage Les régimes LMP et LMNP ne sont soumis ni aux plafonds de loyers, ni aux plafonds de ressources des locataires qui s’imposent en cas d’investissement Pinel ou Scellier. Le système de zonage n’entre pas en compte lui non plus.
- Constitution d’un patrimoine de valeur Investir en LMNP ancien, comme en LMP ancien, c’est l’occasion de compléter vos revenus en optant pour un logement locatif meublé. De cette façon, votre bien et les loyers perçus constituent un patrimoine de valeur qui vous aidera à préparer votre retraite et à protéger votre famille.

Les conditions d'application des statuts LMP et LMNP dans l’ancien

Les bénéficiaires : tout contribuable résidant en France peut profiter du dispositif LMP ou LMNP.
Logements concernés : le logement acquis dans l’ancien peut être soit indépendant, soit se situer au sein d’une résidence avec services.
Régime d’imposition : les revenus locatifs seront déclarés en BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux).
Statut LMP : l’inscription au RCS (Registre du Commerce et des Sociétés) n’est plus exigé. Mais les recettes locatives réalisées par l’investisseur doivent être supérieures à 23 000 € et représenter plus de 50 % de ses revenus globaux.
Statut LMNP : il ne nécessite pas d’inscription au RCS. Toutefois, les recettes locatives réalisées par l’investisseur doivent être inférieures à 23 000 € et ne pas représenter plus de 50 % de ses revenus globaux.

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