La plus-value immobilière représente le gain financier généré par la vente d’un bien immobilier. Sauf cas d’exonération, elle est soumise à l’impôt sur le revenu qui se calcule en fonction de la durée de détention du bien. Au bout de 30 ans, tous les biens en sont totalement exonérés.
La plus-value sur vente immobilière concerne tous les types de bien immobilier : appartement, maison et terrain. Elle est soumise à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux l’année de réalisation de la vente. Certains biens bénéficient d’une exonération de taxation sur la plus-value immobilière :
- La résidence principale ;
- La résidence secondaire à condition que le montant de la vente serve à financer l’achat d’une résidence principale ;
- Le logement en France de non-résidents européens ;
- Les biens vendus pour un montant inférieur à 15 000 €.
Certains terrains constructibles échappent aussi à la taxation sur la plus-value immobilière si la vente est conclue avec le 31 décembre 2020 :
- Les terrains vendus à un bailleur social qui s’engage à faire construire des logements locatifs dans un délai de quatre ans ;
- Les terrains à bâtir en zone urbaine très tendue (A et A bis) vendus pour construire des logements collectifs (exonération de 70 % à 85 %).
La vente d’un bien immobilier par un retraité ou une personne handicapée peut également être exonérée sous conditions.
Le calcul de la plus-value est obtenu à partir des prix d’acquisition et de cession du bien, corrigés de certains frais :
- Le prix de cession est corrigé des frais liés à la vente (diagnostics obligatoires, levée d’hypothèque…) ;
- Le prix d’achat est majoré des frais de notaire évalués forfaitairement à 7,5 % ou au prix réel s’il est supérieur. Il peut aussi être majoré de 15 % pour certains travaux réalisés il y a plus de 5 ans (ou du coût réel des travaux sur justificatif).
La plus-value immobilière imposable est la différence entre le prix de vente corrigé et le prix d’achat majoré du bien. À ce résultat brut sont appliqués deux abattements progressifs en fonction de la durée de détention : on obtient alors le montant de plus-value nette. Le premier abattement, au titre de l’impôt sur le revenu, diminue chaque année à partir de la 6ème année de détention. Il s’élève à :
- 6 % par an de la 6ème à la 21ème année ;
- 4 % la 22ème année ;
La plus-value sur vente immobilière est exonérée d’impôt sur le revenu au bout de 22 ans de détention. Le deuxième abattement progressif porte sur les prélèvements sociaux, qui s’élèvent au total à 17,2 % en 2018 : il est de 1,65 % par année d’acquisition de la 5ème à la 21ème année, de 1,60 % la 22ème année, et de 9 % de la 23ème à la 29ème année. Au-delà, la plus-value immobilière est totalement exonérée.
Les Lois de Défiscalisation
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